导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(n100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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