5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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