5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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