万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，40kg是多少斤上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōn40kg是多少斤g)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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