OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此(踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dà踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮o)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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