导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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