导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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