OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的单反可以带上飞机吗时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期单反可以带上飞机吗低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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