文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香200克等于多少毫升水，200克是多少ml水港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合200克等于多少毫升水，200克是多少ml水同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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