近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(j410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗īng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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